【透视】评论:江北房子还能继续投资吗?

市场动态优德w88房产南京站2019-06-23 08:28

优德w88房产南京站6月23日消息(李汇丰)“江北房子还能买吗?”

近期,随着江北板块多盘上市,部分楼盘拿出许久不见的优惠措施:有直接房价让利的,有精装改毛坯的,还有降首付的......一时间,对于江北楼市价值的质疑,特别是在江北买房投资还有多大潜力?类似问题汹涌而至,于是笔者特作此文来与各位购房者交流,阐述本人观点。

作为2013年就投资江北的购房者,笔者见证了7年来江北楼市的一路高歌猛进。重仓江北,让不少早期入场的购房者获利颇丰。

笔者2013年以30万购置江北浦口 一套总价90万的住宅,彼时,国家级新区的名号还没有确立,因此这次投资行为身边有很多人不解。

一位在房地产行业从业近20年的前辈在饭桌上断言,这次投资必不成功!江北不是一个值得房产投资的好选择。

结果恰恰相反。

这是笔者房产置业中收益率最高的一套房子。仅3-4年的时间,这套小户型涨到了总价200万元以上,减去中间几年利息,30万净收益额超过了100万,收益率超过300%!

那时笔者看好江北的原因在于它毗邻河西,未来应该会受河西发展的辐射,另外南京发展空间受限,笔者认为,过江是一个趋势只是时间问题。当然,待到国家级新区批复、产业陆续进驻之时,这个预期被放大了许多倍。

随后而来的几年,是各位都已看到的一个快速升值过程。

自2015年浦口区新房突破10000元/㎡开始,一年后的2016年年中突破15000元/㎡,2017年下半年,浦口新房均价突破20000元/㎡大关!刚刚过去的2019年“金三银四”,江北核心区新房价格突破30000元/㎡大关,二手房最高挂牌价超过40000元/㎡......

这是一个泡沫堆积的过程,江北楼市的健康程度——是否存在泡沫?存在多大泡沫?本质上取决于区域内产业发展速度与房价上涨速度之间的比赛。

知名经济学家任泽平对决定房价走势的因素有句经典判断,叫做“长期看人口,中期看土地,短期看金融”。那么,人口为什么来江北?无非过硬的产业能够带来产业岗位和产业收入,而后把人吸引过江。

不过,产业落位需要一个过程和周期,不可能一蹴而就。当房价节节攀升而过多用概念支撑时,就会出现问题。由此出现了需求回落。

另一方面,江北板块还面临供应的大幅增加。

据南京一家媒体统计,2019年1-5月,浦口住宅的上市量达到40万方,超过了2017年全年上市量,而目前成交量只有一半多22万方,供销比达到了1.85,供过于求。在全市范围内仅次于六合的2.06,排在南京各大楼市板块的第二位。

与此同时,江北楼市的流动性也在减弱。

根据南京网上房地产的数据显示,截止6月中旬,浦口二手房成交为1760套,在全市9个区中排名倒数第二,仅比六合1593套多100多套。与此对应的是,建邺区5000多套,江宁区近3000套,栖霞区4000多套,雨花区3000多套......

要知道,2017年浦口二手房全年成交量仅次于江宁区和鼓楼区,位列全市第三!

二手市场往往代表真实需求,用二手房炒房的人并不多。真实自住需求的购房者一旦变少,投资客是首鼠两端,随时可能撤场的。另外二手房难卖之后,流动性丧失,也会在一定程度上制约购房者卖旧买新的行为。

这样背景下,也就不难理解众多购房者对于江北楼市的焦虑了。笔者想说的,是这样情况下购房者应该具备以下几点思维,而后再做出判断和选择。

首先是分化思维,多用定量思维而非定性思维。

本轮周期最大特点是分化:你可能早晨看新闻在抢房,下午看消息却是优惠促销。而以往的市场却往往不是,比如2008年市场差的时候奥体甚至也在降价。

由于这一轮调控中避免了以前的“一人有病全家吃药”方案,采用的是因城施策、因区施策甚至因人施策,再加上限价人为制造利润空间,于是市场不可避免的分化了。好的地方依旧火热,一房难求;差的地方降价促销,一房难卖。

所以说,不应一概而论的说江北房子能不能买,要细分区域、细分产品,核心区域、品牌不错,品质较高的仍然可以考虑买进。

短期看未来几年,江北房价的走势很可能分化为几部分:核心区市场逐渐站稳在35000-40000元/;核心区边缘板块围绕30000元/横盘,一些品质较高的项目逐渐试探靠向35000元/平米;而远离核心区特别是一些纯靠概念炒作,以及部分品牌弱、品质差的项目,则有可能价格出现一定幅度回调。

其次,要具备投资的耐性,制定合理的收益目标。

现在买房投资的人,很多是前期错过上车最好节点——2014年、2015年、2016年的人,这些朋友必须承认自己错过了此轮周期的最佳下注时间。

当下买房,更多是为了资产优化、抵御通胀,是为了更长远的周期而投资。绝对不是想达到2-3年翻一倍的收益目标,这样的投机心理实现的可能性很小。

随着调控的深入,不少业内人士判断当下与未来的周期会变得更长,从3-5年可能变为5年以上,需要更长的周期消化市场前期堆积的泡沫。

最后,从规划和发展角度看,江北楼市的价值在全市中仍然是不错的。

作为GDP增速排名第一及产业导入最密集的区域,江北新区依然是南京最有发展潜力的板块。

仅以刚过去的5月为例,一个月中,就有国家生物技术药物产业计量测试中心、中斯新能源汽车国际研发中心、南京圣德医疗心脏瓣膜项目三个大项目落地江北新区。

进入6月,一大批数字金融项目落地新区如金山云全球供应链金融总部、长三角知识产权金融数字化创新实验室、小米金融科技创新实验室、国家公益基金监管创新实验室、数字资产登记结算创新实验室等……

可以说,江北楼市发展是有充分产业做支撑的,只是完全到位的速度没有那么快。短期虽然难言乐观,但长期绝对不应悲观。

让房价上涨步伐慢一些,对当下的江北楼市而言你并不一定是坏事。只有让产业发展速度追上房价上涨速度,才能够减少泡沫,迎来新的价值。

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